Dù cùng sở hữu quãng thời gian di chuyển vào trung tâm Quận 1 chỉ khoảng 20 phút, song mặt bằng giá căn hộ giữa khu Tây và khu Đông TPHCM lại đang có sự phân hóa rõ rệt. Tại sao một bên vẫn duy trì mức giá “vừa túi tiền” cho nhu cầu ở thực, trong khi bên kia đã thiết lập những cột mốc giá kỷ lục lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông?
Khu Tây 70 triệu, khu Đông “vượt ngưỡng” 200 triệu
Nếu lấy lõi trung tâm Quận 1 làm tâm điểm, khoảng cách địa lý từ các quận phía Tây như Bình Tân, Tân Phú hay Quận 8 đến trung tâm gần như tương đương, thậm chí có phần thuận tiện hơn so với nhiều khu vực tại TP. Thủ Đức. Tuy nhiên, khảo sát thực tế thị trường lại cho thấy một nghịch lý về giá bán.
Tại khu Tây, mặt bằng giá căn hộ hiện nay vẫn được đánh giá là “vùng trũng” của thành phố. Phần lớn các dự án đang mở bán tại Bình Tân, Quận 6 hay Quận 8 dao động phổ biến từ 60 – 90 triệu đồng/m2. Đơn cử như tại Bình Tân, các dự án tâm điểm như Akari City, The Privia hay Moonlight Centre Point đang chào bán ở mức 60 – 85 triệu đồng/m2. Tại Quận Tân Phú, những khu đô thị bài bản như Celadon City với hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh cũng chỉ nhỉnh hơn, dao động quanh mốc 70 – 100 triệu đồng/m2.
Trái ngược hoàn toàn, khu Đông (TP. Thủ Đức) đã thiết lập một mặt bằng giá mới, bỏ xa các khu vực còn lại. Tại các “điểm nóng” như Thảo Điền, Thủ Thiêm hay Thạnh Mỹ Lợi, giá căn hộ tại các dự án như Thảo Điền Green, The River hay Gateway Thảo Điền hiện đã chạm ngưỡng 150 – 200 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số dự án hạng sang sở hữu vị trí đắc địa ven sông đã vượt mốc 200 triệu đồng/m2. Như vậy, cùng một thời gian di chuyển, số tiền người mua phải chi trả tại khu Đông có thể cao gấp 2 đến 3 lần so với khu Tây.
“Giải mã” khoảng cách vì sao có sự chênh lệch khắc nghiệt?
Sự chênh lệch này không đơn thuần đến từ vị trí địa lý, mà là kết quả của quá trình đầu tư hạ tầng và định hướng quy hoạch đô thị khác biệt giữa hai cực của TPHCM.
“Cú hích” hạ tầng mang tính đột phá
Trong hơn một thập kỷ qua, khu Đông được xem là “đứa con cưng” của ngân sách hạ tầng. Hàng loạt công trình trọng điểm quốc gia đã đổ bộ vào đây: Tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây, nút giao An Phú và đường Vành đai 3.
Chính sự đồng bộ này đã tạo ra sức hút khổng lồ đối với các tập đoàn công nghệ, trung tâm tài chính và cộng đồng chuyên gia quốc tế, từ đó đẩy giá trị bất động sản lên cao.
Quy hoạch “Thành phố trong thành phố”
Việc thành lập TP. Thủ Đức đã tạo ra một định hướng phát triển rõ ràng về một đô thị sáng tạo, hiện đại. Trong khi đó, khu Tây vẫn phát triển theo mô hình đô thị hiện hữu, cải tạo và mở rộng dựa trên các trục giao thông truyền thống như đại lộ Võ Văn Kiệt, Kinh Dương Vương hay Quốc lộ 1.
Dù khu Tây sở hữu mạng lưới giao thông kết nối liên vùng cực tốt về các tỉnh miền Tây, nhưng khu vực này lại thiếu vắng những siêu dự án hạ tầng mang tính “thay đổi cuộc chơi” như Metro hay trung tâm tài chính mới.
Nhu cầu ở thực vs Kỳ vọng đầu tư
Theo báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills Việt Nam và DKRA Consulting, sự phân hóa giá bán sẽ còn tiếp diễn mạnh mẽ trong những năm tới.
Khu Tây hiện đang giữ vai trò là “thủ phủ” của nhu cầu ở thực. Với mật độ dân số đông, giao thương sầm uất và mặt bằng giá vẫn trong tầm tay của tầng lớp trung lưu, bất động sản khu Tây mang tính ổn định cao. Những dự án tại đây thường tập trung vào tối ưu hóa không gian sống và tiện ích thiết thực cho cư dân. Đây là lựa chọn lý tưởng cho những gia đình trẻ làm việc tại trung tâm nhưng muốn tìm kiếm không gian sống chất lượng với tài chính vừa phải.
Ngược lại, khu Đông thiên về phân khúc đầu tư và khẳng định vị thế. Mức giá cao tại đây phản ánh kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai khi hạ tầng hoàn thiện 100%. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra bài toán về tỷ suất lợi nhuận khi giá vốn ban đầu đã quá cao.
Dù chọn khu Tây hay khu Đông, lời khuyên chung cho người mua nhà trong giai đoạn 2025 – 2026 là ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và hạ tầng thực tế đã hiện hữu để đảm bảo dòng tiền được bảo vệ tốt nhất.
